Impôt sur les plus-values : ce qui a changé
Faire le point sur le prélèvement forfaitaire unique et les cas où le barème progressif reste plus favorable.
Par Clément Julliard Publié le
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Vous avez vendu des actions, des cryptos ou un bien immobilier et vous vous demandez si l’impôt sur les plus-values a changé ? Oui, mais pas partout. Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, la CSG sur une partie des revenus du capital a gagné 1,4 point : la flat tax passe de 30 % à 31,4 % sur les plus-values boursières et les cryptoactifs. L’immobilier, l’assurance vie et les revenus fonciers échappent à cette hausse. Côté immobilier locatif meublé, c’est une autre réforme, plus ancienne, qui alourdit la note au moment de la revente.
- Actions, obligations, crypto : prélèvement forfaitaire unique à 31,4 % (12,8 % d’impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux), contre 30 % auparavant.
- PEA : toujours exonéré d’impôt après cinq ans, mais les prélèvements sociaux montent à 18,6 %.
- Immobilier et assurance vie : pas de hausse, prélèvements sociaux maintenus à 17,2 %.
- LMNP : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025.
Impôt sur les plus-values : ce qui a changé depuis le 1er janvier 2026
Le barème de l’impôt sur le revenu n’a pas bougé sur la partie forfaitaire : les 12,8 % du prélèvement forfaitaire unique sont restés tels quels. Tout s’est joué sur les prélèvements sociaux. La CSG applicable à certains revenus du patrimoine et produits de placement est passée de 9,2 % à 10,6 %, ce qui porte l’ensemble des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %.
Le point le plus discuté concerne le calendrier. Pour les revenus du patrimoine imposés après déclaration, dont les plus-values de cession de titres et les gains sur actifs numériques, le nouveau taux s’applique dès les revenus de 2025. Autrement dit, un épargnant qui a vendu des actions avec profit en 2025 a découvert l’addition majorée lors de sa déclaration du printemps 2026, alors que la loi n’était pas encore votée au moment de la cession. Pour les dividendes et coupons soumis au prélèvement à la source, la bascule s’est faite sur les sommes versées à partir du 1er janvier 2026.
Le législateur a volontairement ciblé la mesure. Sont restés au taux de 17,2 % : les plus-values immobilières, les revenus fonciers, les contrats d’assurance vie, les plans d’épargne logement et comptes épargne logement ouverts jusqu’à fin 2017, ainsi que les PEP. Les livrets réglementés (Livret A, LDDS, LEP) restent, eux, totalement exonérés.
Flat tax à 31,4 % : chiffrer l’écart sur une vente d’actions
Prenons une plus-value de 10 000 € réalisée sur un compte-titres ordinaire. Avec l’ancien taux global de 30 %, l’imposition atteignait 3 000 €. Avec 31,4 %, elle grimpe à 3 140 €. L’écart de 140 € paraît modeste sur un exemple isolé, mais il s’applique à chaque euro de gain, chaque année, et se cumule avec la hausse supportée sur les dividendes.
Pour un patrimoine financier important, la différence devient sensible : sur 100 000 € de plus-values, le surcoût atteint 1 400 €. Les très hauts revenus doivent en outre garder en tête la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et la contribution différentielle instaurée pour les revenus 2025, qui vise un taux d’imposition minimal de 20 % pour les foyers les plus aisés.
PEA, assurance vie, crypto, immobilier : quelles plus-values supportent la hausse
Le tableau ci-dessous résume le traitement des principales sources de plus-values pour un particulier résident fiscal en France.
| Type de gain | Taxation avant la réforme | Taxation actuelle |
|---|---|---|
| Actions et obligations sur compte-titres | 30 % (12,8 % + 17,2 %) | 31,4 % (12,8 % + 18,6 %) |
| Cryptoactifs (cessions annuelles au-delà de 305 €) | 30 % | 31,4 % |
| PEA ou PEA-PME après cinq ans | 17,2 % de prélèvements sociaux | 18,6 % de prélèvements sociaux |
| Assurance vie (rachats) | 17,2 % de prélèvements sociaux + impôt selon l’ancienneté | Inchangé |
| Plus-value immobilière hors résidence principale | 36,2 % (19 % + 17,2 %) avant abattements, surtaxe au-delà de 50 000 € | Inchangé |
| Résidence principale | Exonérée | Exonérée |
Le PEA garde donc son intérêt principal, l’absence d’impôt sur le revenu après cinq ans, mais perd un peu de rendement net. L’assurance vie sort renforcée de l’épisode puisqu’elle conserve l’ancien taux de prélèvements sociaux, ce qui creuse l’écart avec le compte-titres pour les investisseurs de long terme.
Plus-values immobilières : un régime resté figé, sauf pour le meublé
Malgré des débats nourris au Parlement, la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, n’a pas réformé l’abattement pour durée de détention. Les règles connues restent donc en place : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération d’impôt au bout de 22 ans de détention, exonération totale au bout de 30 ans, et surtaxe progressive de 2 % à 6 % pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 €. Certains dispositifs temporaires favorisant la cession de biens destinés à la construction de logements ont été prolongés jusqu’à fin 2027.
Le vrai changement pour les bailleurs date de la loi de finances pour 2025. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location en meublé non professionnel (LMNP) viennent minorer le prix d’acquisition. Résultat : la plus-value taxable augmente, parfois fortement, pour un investisseur qui a amorti son bien pendant de longues années. Les résidences services étudiantes, seniors et les établissements pour personnes âgées dépendantes bénéficient d’une exclusion. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer sur cette plus-value recalculée, ce qui limite l’effet pour les détentions très longues.
Barème progressif ou PFU : un arbitrage à refaire avec le nouveau taux
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L’option pour le barème progressif reste ouverte, globalement pour l’ensemble des revenus mobiliers du foyer. Elle peut devenir intéressante pour les contribuables faiblement imposés. Un foyer dont la tranche marginale est de 11 % supporte alors 29,6 % au total (11 % + 18,6 %) au lieu de 31,4 %. Un foyer non imposable ne paie que les prélèvements sociaux.
- Les titres acquis avant le 1er janvier 2018 conservent, en cas d’option pour le barème, les abattements pour durée de détention de 50 % ou 65 %, qui ne s’appliquent qu’à l’impôt sur le revenu.
- Une partie de la CSG devient déductible du revenu imposable l’année suivante lorsque le barème est retenu.
- L’option concerne tous les revenus soumis au prélèvement forfaitaire : dividendes, intérêts et plus-values, sans possibilité de choisir ligne par ligne.
La loi de finances pour 2026 prévoit aussi d’assouplir le caractère irrévocable de cette option à compter des déclarations déposées en 2027, ce qui permettra de corriger un choix défavorable. Avant de cocher la case, une simulation sur le site de l’administration fiscale reste le réflexe le plus sûr.
Budget 2027 : les pistes encore en débat sur la taxation des plus-values
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d’examen à l’Assemblée nationale. À ce stade, le taux du prélèvement forfaitaire unique n’est pas remis en cause. La mesure la plus notable concerne les dirigeants et associés ayant apporté leurs titres à une holding : le texte prévoit de mettre fin à l’effacement de la plus-value en report d’imposition lorsque les titres sont transmis par donation. D’autres amendements touchent à la fiscalité des cryptoactifs.
Tant que le texte n’est pas définitivement adopté et promulgué, ces dispositions restent des projets. Pour une opération importante (vente d’entreprise, donation de titres, cession d’un portefeuille conséquent), un échange avec un notaire, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine permet de vérifier les règles applicables à la date exacte de l’opération.
La hausse à 18,6 % s’applique-t-elle aux plus-values encaissées en 2025 ?
Oui pour les plus-values de cession de valeurs mobilières et d’actifs numériques. Ces gains relèvent des revenus du patrimoine, taxés après déclaration : ceux réalisés en 2025 et déclarés au printemps 2026 ont supporté les prélèvements sociaux au nouveau taux. Pour les dividendes et intérêts prélevés à la source, le changement vaut pour les sommes versées depuis le 1er janvier 2026.
Vendre sa résidence principale devient-il imposable ?
Non. La cession de la résidence principale reste exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, à condition que le bien soit bien occupé à titre de résidence habituelle au jour de la vente. Les budgets récents n’ont pas touché à cette exonération.
Les moins-values des années passées peuvent-elles amortir le nouveau taux ?
Elles restent imputables sur les plus-values de même nature pendant dix ans pour les valeurs mobilières. Une moins-value reportée réduit la base taxable, donc mécaniquement l’impact de la hausse. Il faut encore les reporter correctement sur la déclaration 2074 ou dans les cases prévues, sinon elles sont perdues.
Un contrat d’assurance vie est-il resté à 17,2 % de prélèvements sociaux ?
Oui. Les produits de l’assurance vie ont été sortis du champ de la hausse de CSG. Les rachats restent donc soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec la fiscalité habituelle après huit ans (abattement annuel et taux réduit sous conditions).
Faut-il retirer de l’argent de son PEA avant un éventuel nouveau relèvement ?
Rien ne justifie une décision précipitée. Un retrait après cinq ans ne coûte que les prélèvements sociaux, mais il peut entraîner la clôture du plan ou bloquer de nouveaux versements selon son ancienneté. Mieux vaut raisonner sur ses besoins de liquidité réels et, en cas de doute, demander conseil à un professionnel.
L’auteur
Fiscaliste en cabinet
Je passe mes journées dans les textes pour éviter à mes clients de payer plus que nécessaire. Mon travail ici consiste à traduire la règle en français courant, exemples chiffrés à l’appui.
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